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新聞新知:
html模版 無錫匯鑫別墅項目長荒草 新光圓成接盤二次開發待考 無錫匯鑫涉50起訴訟別墅項目“長荒草” 新光圓成曲線接盤二次開發待考
每經記者 吳凡每經編輯 楊軍
雖然目前房地產行業依然處於政策調控的市場環境，但是一些房企的擴張之勢仍然不減。
日前，新光圓成（002147，SZ）發佈公告稱，其通過全資子公司浙江萬廈房地產開發有限公司（以下簡稱萬廈房產）的股權收購，取得瞭南國紅豆控股有限公司（以下簡稱南國紅豆）持有的無錫匯鑫置業有限公司（以下簡稱無錫匯鑫）的股權，進而曲線獲得瞭無錫匯鑫旗下的土地開發和房屋銷售。
據瞭解，無錫匯鑫在無錫濱湖區南泉鎮興隆路東側開發瞭一個高端別墅項目——“塞納莊園”。不過，《每日經濟新聞》曾報道，這個無錫匯鑫開發的高端別墅盤因資金鏈斷裂“閑置”多年。
6月7日，《每日經濟新聞》記者實地探訪瞭“塞納莊園”項目。記者在現場看到，該項目大門外“塞納莊園”四個大字幾乎被雜草覆蓋，別墅區內同樣是雜草叢生。由此可見，無錫匯鑫所開發的“塞納莊園”項目目前仍然處於“閑置”狀態。
那麼，新光圓成為何相中這個“閑置”的別墅項目？未來將如何解決其背後的債務及項目後續開發問題？對此，《每日經濟新聞》記者在6月9日以及6月12日多次聯系新光圓成，其內部工作人員表示，董秘出差，無法接受采訪。此後記者又向公司董秘發去采訪函，但截至發稿，記者尚未獲得回復。
●別墅項目“閑置“多年
據瞭解，成立於2007年的無錫匯鑫曾於2009年5月25日取得瞭錫濱國用（2009）第17號國有土地使用權證。同年9月，無錫市發改委錫發改許投（2009）477號關於核準無錫匯鑫在XDG-2007-95號地塊開發建設居住用房項目的通知。此後無錫匯鑫在此地開發瞭一個高端別墅項目，項目名為“塞納莊園”。
公開資料顯示，該項目土地使用面積為11.78萬平方米，土地規劃容積率為0.8，項目分為三期開發，其中一期的容積率為0.54，由98套獨棟別墅組成，當時的售價大約為600萬元/套左右，主要為300~400平方米的獨棟別墅。
然而，今年5月18日，《每日經濟新聞》報道稱，上述無錫匯鑫開發的高端別墅盤“塞納莊園”因資金斷裂“閑置”多年。那麼目前的情況究竟如何呢？6月7日，《每日經濟新聞》記者來到位於無錫濱湖區南泉鎮興隆路東側的“塞納莊園”項目地，進行瞭實地探訪。
在“塞納莊園”右側大門旁的一塊“公示牌”上，記者註意到，“塞納莊園”項目於2010年10月1日動工，擬完工時間為2013年12月30日。
照“公示牌”上的進度，距離上述項目完工到現在已經過去瞭3年多的時間，如果該別墅項目正常銷售，別墅區內應該早已有人居住，不過，記者在現場看到，“塞納莊園”內卻毫無居住氣息，這些別墅的框架已經建好，但包括門窗等基本設施均沒有安裝。由於別墅區內的雜草與樹木長時間無人打理，因此肆意瘋長，從而導致一些通往別墅大門的道路已完全被雜草和樹木“占領”。
《每日經濟新聞》記者隨後在“塞納莊園”內的售樓處看到，該售樓處兩側大門為玻璃門，不過門上的玻璃已經碎落一地，其內部的樓盤模型東倒西歪地閑置在展示桌上，雜物遍地，一片狼藉，地面上隨處可見一些被丟棄的名片，名片上寫著：塞納莊園某某置業顧問。由此可見，該售樓處已經很長時間沒有人來“光顧”瞭，而其二樓上，同樣是地面上遍佈垃圾，場景頗為荒涼。
此後為瞭解“塞納莊園”的詳細情況，《每日經濟新聞》記者撥打瞭“塞納莊園”售樓處的公開銷售電話，不過對方卻表示其為格林豪泰酒店，不是“塞納莊園”。
●公司面臨二次開發風險
與“塞納莊園”銷售部門聯系無果後，《每日經濟新聞》記者試圖尋找周邊的房產中介來瞭解塞納莊園的情況。不過記者很快發現，“塞納莊園”的周邊並沒有房產中介。
在無錫湖濱區江南大學地鐵站附近的一傢房產中介裡，當記者表示想瞭解“塞納莊園”樓盤情況時，這裡的房產中介人員表示並不知道這個樓盤。而當記者向其具體表述該樓盤所處的地理位置時，該房產中介人員才恍然大悟，“我說我怎麼不知道呢，那地方已經很偏瞭，快靠近蘇州、上海瞭，在無錫的角落裡面，已經屬於無錫的郊區瞭。”
此後，記者又來到附近的另一傢房產中介瞭解“塞納莊園”的情況，與上述情況相似的是，該中介內的工作人員並不知道該樓盤。當記者同樣介紹該樓盤所處的地理位置時，其向記者表示，這個樓盤的地理位置比較偏。
那麼，在此次收購無錫匯鑫之前，新光圓成公司是否去“塞納莊園”實地考察過？公司打算未來如何開發和銷售“塞納莊園”呢？
“公司高層在簽訂協議之前，是去‘塞納莊園’看過的，瞭解情況之後，公司才簽的協議。”新光圓成內部工作人員6月9日接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。
對於公司要如何重整這塊土地，上述內部工作人員表示，“這熱賣是高層決定的，我們並不知道。”此後，《每日經濟新聞》記者向公司董秘發去瞭采訪函，但截至發稿，尚未獲得回復。
對此，上海易居房地產研究院總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，“別墅項目的投資，在於對高端置業需求釋放的看好，所以會有類似爛尾樓被收購的做法。”他認為，“從無錫房地產市場來說，太湖一帶的濱湖條件較好，別墅產品本身也有較好的市場吸引力。”
此外，從無錫當前樓市發展來看，嚴躍進認為，雖然管控較為嚴厲，但房企持股和城市進入的信心依然是較大的，這都會帶來此類區域房地產市場開發投資的熱情釋放。
記者瞭解到，盡管“塞納莊園”所處的區域較為偏僻，但是其周圍的房價並不低。房天下無錫頻道的數據顯示，“塞納莊園”附近的樓盤還包括“南苑新村”和“江南景園”，其中“南苑新村”為普通住宅房，其均價不足1萬元/平方米；而隔河相望的“江南景園”則為高端別墅區，其均價則高達1.91萬元/平方米。
去年10月，國土資源部曾召開新聞發佈會，表示將進一步從嚴對土地的管理。全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關用地手續，進一步控制聯排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批。
對此，嚴躍進表示，別墅產品因為稀缺價值，成為部分房企積極介入並購的一類物業。不過，他同時認為，房企對爛尾樓別墅進行二次開發，也可能會面臨一些風險。
“首先，對於爛尾別墅樓項目來說，房企過多地看好此類物業的前景，而沒有分析無錫當前樓市的成交結構，是一個較大的問題。”嚴躍進稱，“對於此類市場來說，樓盤交易其實面臨很多新的問題，比如說政策管控下信貸發放節奏放緩，所以全款認購別墅的市場需求在減少。同時當前對於購房資金審核較有壓力，預計潛在的購房需求也是在減少。”
●無錫匯鑫涉多起債務訴訟
值得註意的是，在重整“閑置”別墅前，新光圓成還必須先“掃清”無錫匯鑫存在的多起訴訟。
《每日經濟新聞》記者通過“天眼查”瞭解到，作為“塞納莊園”的開發商，無錫匯鑫曾涉及訴訟多達51起，被列為失信人20次，還有兩次被無錫市濱湖區市場監督管理局列為經營異常。具體而言，2014年，無錫匯鑫涉及的訴訟有20起；2015年，無錫匯鑫訴訟達到24起；2016年（截至7月1日），無錫匯鑫共涉及7起訴訟。記者梳理這些訴訟發現，無錫匯鑫多被列為被告，而原告則包括企業、銀行、員工、購房者（以下簡稱原告）等，訴訟的原因則多是無錫匯鑫拖欠相關原告的費用。
在多傢法院出示的“裁判書”中，法院判決的最終結果也多是要求無錫匯鑫償還拖欠原告的相關費用。
實際上，涉及如此多訴訟的無錫匯鑫早已“資不抵債”。以最近一次無錫匯鑫涉及的訴訟為例，無錫市濱湖區人民法院2016年4月27日發佈瞭《劉福林與無錫匯鑫申請承認與執行法院判決、仲裁裁決案件執行裁定書》，無錫匯鑫需要支付劉福林1023568元。據瞭解，在執行過程中，無錫市濱湖區人民法院在向包括江蘇銀行、中國工商銀行、中國建設銀行等在內的多傢銀行、無錫市房屋登記中心、無錫市公安局車輛管理所查詢後得知，無錫匯鑫名下並無銀行存款，房產和車輛均有其他案件查封。
不僅如此，截至去年末，無錫匯鑫還欠其唯一股東中國金谷國際信托有限責任公司（以下簡稱金谷信托）貸款本金25000萬元，利息27988.89萬元，本息合計：52988.89萬元。為此，無錫匯鑫以其未開發土地68318.8平方米（錫濱他項（2011）第460號）及一期土地項目中的50套單幢別墅在建工程為上述債務設置瞭抵押擔保。
今年4月，南國紅豆在拍賣會上通過33200萬元的價格確認拍得瞭“金谷信托持有的無錫匯鑫的權利及相應附屬權利（包括以讓與擔保方式持有的無錫匯鑫100%股權）”。
此次新光圓成與南國紅豆簽訂的交易協議中，新光圓成子公司萬廈房產在協議簽訂後7日內向南國紅豆支付預付款2億元，這部分預付款專項用於無錫匯鑫債務清償。
新光圓成同時要求南國紅豆於對無錫匯鑫開展破產重整，使無錫匯鑫在2018年的1月31日前不存在任何債務、糾紛等；使無錫匯鑫對錫濱國用（2009）第17號登記的國有土地使用權（不包含已經出售的48 套別墅用地）以及50套單幢別墅的所有權沒有設定任何抵押和擔保，沒有被法院查封，不存在潛在的權利糾紛，不存在任何的權利負擔和限制。
●借殼成功成雙主業公司
據公開資料披露，“新光圓成”的前身為馬鞍山方圓回轉支承股份有限公司（以下簡稱方圓支承）。該公司是一傢專業生產回轉支承、鍛壓設備等工程機械及配件的上市公司。但近年來，受經濟增長趨緩、同業競爭加劇等因素影響，回轉支承市場需求疲軟，公司生產經營面臨較大困難和壓力，對此，方圓支承開始尋求註入優質資產。
隨後，方圓支承通過重大資產重組，新光集團借殼成功。而在交易完成後，“新光圓成”成為瞭一傢以房地產開發與商業經營、回轉支承生產與經營為雙主業上市公司。
新光圓成財報顯示，2016年，其實現營業總收入37.36億元，同比增長101.11%，歸屬於上市公司股東的凈利潤為15.3億元，同比增長207.67%。其中房地產業務實現營業收入35.6億元，同比增長91.59%，歸屬於上市公司股東的凈利潤15.89億元，同比增長219.58%。
而在新光圓成的房地產版圖中，目前其房地產開發項目主要分佈於義烏、東陽及金華三個浙江中部地區城市。
對於此次公司收購無錫匯鑫，進而曲線取得無錫匯鑫項下的土地項目和房屋銷售，新光圓成表示，公司全資子公司籌劃進行的交易事項，是出於業務拓展需要，有利於迅速拓展無錫地區市場，加速公司在江蘇地區的地產業務佈局，對公司房地產業務的發展起到積極影響。
對此，嚴躍進向記者表示，此類企業進入無錫市場，說明在積極尋找一些優質的城市區域，同時對於無錫市場的樓市投資比較看好，體現瞭當前特價一些中小型開發商積極投資重點三線城市的投資思路。
不過，嚴躍進亦認為，更為關鍵的一點是，別墅產品實際上在無錫市場並非主流的交易項目，更為主流的是一些中高層的樓盤，這也是相關開發商需要註意的問題。
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然而，今年5月18日，《每日經濟新聞》報道稱，上述無錫匯鑫開發的高端別墅盤“塞納莊園”因資金斷裂“閑置”多年。那麼目前的情況究竟如何呢？6月7日，《每日經濟新聞》記者來到位於無錫濱湖區南泉鎮興隆路東側的“塞納莊園”項目地，進行瞭實地探訪。
在“塞納莊園”右側大門旁的一塊“公示牌”上，記者註意到，“塞納莊園”項目於2010年10月1日動工，擬完工時間為2013年12月30日。
照“公示牌”上的進度，距離上述項目完工到現在已經過去瞭3年多的時間，如果該別墅項目正常銷售，別墅區內應該早已有人居住，不過，記者在現場看到，“塞納莊園”內卻毫無居住氣息，這些別墅的框架已經建好，但包括門窗等基本設施均沒有安裝。由於別墅區內的雜草與樹木長時間無人打理，因此肆意瘋長，從而導致一些通往別墅大門的道路已完全被雜草和樹木“占領”。
《每日經濟新聞》記者隨後在“塞納莊園”內的售樓處看到，該售樓處兩側大門為玻璃門，不過門上的玻璃已經碎落一地，其內部的樓盤模型東倒西歪地閑置在展示桌上，雜物遍地，一片狼藉，地面上隨處可見一些被丟棄的名片，名片上寫著：塞納莊園某某置業顧問。由此可見，該售樓處已經很長時間沒有人來“光顧”瞭，而其二樓上，同樣是地面上遍佈垃圾，場景頗為荒涼。
此後為瞭解“塞納莊園”的詳細情況，《每日經濟新聞》記者撥打瞭“塞納莊園”售樓處的公開銷售電話，不過對方卻表示其為格林豪泰酒店，不是“塞納莊園”。
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去年10月，國土資源部曾召開新聞發佈會，表示將進一步從嚴對土地的管理。全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關用地手續，進一步控制聯排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批。
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“首先，對於爛尾別墅樓項目來說，房企過多地看好此類物業的前景，而沒有分析無錫當前樓市的成交結構，是一個較大的問題。”嚴躍進稱，“對於此類市場來說，樓盤交易其實面臨很多新的問題，比如說政策管控下信貸發放節奏放緩，所以全款認購別墅的市場需求在減少。同時當前對於購房資金審核較有壓力，預計潛在的購房需求也是在減少。”
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實際上，涉及如此多訴訟的無錫匯鑫早已“資不抵債”。以最近一次無錫匯鑫涉及的訴訟為例，無錫市濱湖區人民法院2016年4月27日發佈瞭《劉福林與無錫匯鑫申請承認與執行法院判決、仲裁裁決案件執行裁定書》，無錫匯鑫需要支付劉福林1023568元。據瞭解，在執行過程中，無錫市濱湖區人民法院在向包括江蘇銀行、中國工商銀行、中國建設銀行等在內的多傢銀行、無錫市房屋登記中心、無錫市公安局車輛管理所查詢後得知，無錫匯鑫名下並無銀行存款，房產和車輛均有其他案件查封。
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新光圓成同時要求南國紅豆於對無錫匯鑫開展破產重整，使無錫匯鑫在2018年的1月31日前不存在任何債務、糾紛等；使無錫匯鑫對錫濱國用（2009）第17號登記的國有土地使用權（不包含已經出售的48 套別墅用地）以及50套單幢別墅的所有權沒有設定任何抵押和擔保，沒有被法院查封，不存在潛在的權利糾紛，不存在任何的權利負擔和限制。
●借殼成功成雙主業公司
據公開資料披露，“新光圓成”的前身為馬鞍山方圓回轉支承股份有限公司（以下簡稱方圓支承）。該公司是一傢專業生產回轉支承、鍛壓設備等工程機械及配件的上市公司。但近年來，受經濟增長趨緩、同業競爭加劇等因素影響，回轉支承市場需求疲軟，公司生產經營面臨較大困難和壓力，對此，方圓支承開始尋求註入優質資產。
隨後，方圓支承通過重大資產重組，新光集團借殼成功。而在交易完成後，“新光圓成”成為瞭一傢以房地產開發與商業經營、回轉支承生產與經營為雙主業上市公司。
新光圓成財報顯示，2016年，其實現營業總收入37.36億元，同比增長101.11%，歸屬於上市公司股東的凈利潤為15.3億元，同比增長207.67%。其中房地產業務實現營業收入35.6億元，同比增長91.59%，歸屬於上市公司股東的凈利潤15.89億元，同比增長219.58%。
而在新光圓成的房地產版圖中，目前其房地產開發項目主要分佈於義烏、東陽及金華三個浙江中部地區城市。
對於此次公司收購無錫匯鑫，進而曲線取得無錫匯鑫項下的土地項目和房屋銷售，新光圓成表示，公司全資子公司籌劃進行的交易事項，是出於業務拓展需要，有利於迅速拓展無錫地區市場，加速公司在江蘇地區的地產業務佈局，對公司房地產業務的發展起到積極影響。
對此，嚴躍進向記者表示，此類企業進入無錫市場，說明在積極尋找一些優質的城市區域，同時對於無錫市場的樓市投資比較看好，體現瞭當前特價一些中小型開發商積極投資重點三線城市的投資思路。
不過，嚴躍進亦認為，更為關鍵的一點是，別墅產品實際上在無錫市場並非主流的交易項目，更為主流的是一些中高層的樓盤，這也是相關開發商需要註意的問題。
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